Il decreto-legge 66/2026 punta ad aumentare l’offerta di alloggi accessibili attraverso recupero del patrimonio pubblico, edilizia sociale e programmi integrati con capitali privati. In conversione arrivano modifiche su fondi esteri, Comuni, dipendenti pubblici, studenti fuori sede e destinazioni d’uso miste.
Il Piano Casa 2026 arriva al passaggio parlamentare più rilevante con l’approvazione della fiducia alla Camera sulla legge di conversione del decreto-legge 7 maggio 2026, n. 66, recante “Disposizioni urgenti per il Piano Casa”. Il provvedimento, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 7 maggio ed entrato in vigore l’8 maggio 2026, nasce con l’obiettivo dichiarato di incrementare l’offerta di alloggi a prezzi accessibili attraverso interventi di edilizia residenziale pubblica, sociale e integrata, destinati alla vendita o alla locazione a prezzo calmierato.
La cornice tecnica del decreto è articolata su tre direttrici. La prima riguarda il recupero e la manutenzione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica e sociale già esistente, con l’obiettivo di riportare sul mercato abitativo alloggi oggi non assegnabili per carenze manutentive. La seconda riguarda il rafforzamento degli strumenti di housing sociale. La terza punta sui programmi infrastrutturali di edilizia integrata, cioè operazioni capaci di combinare edilizia convenzionata, edilizia libera, capitali privati e convenzioni con i Comuni. Secondo il focus della Presidenza del Consiglio, il Piano mira a rendere disponibili circa 100 mila alloggi in dieci anni, mobilitando oltre 10 miliardi di euro complessivi.
Il primo asse operativo è quello del patrimonio pubblico. L’articolo 2 del decreto istituisce un programma straordinario nazionale di recupero e manutenzione del patrimonio di edilizia pubblica e sociale, affidando al Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti la possibilità di erogare contributi a favore dei soggetti attuatori, inclusi gli enti territoriali e gli ex Istituti autonomi case popolari, tramite una convenzione con Invitalia quale soggetto gestore. La dotazione prevista dal testo originario è di 970 milioni di euro per il periodo 2026-2030, con una ripartizione annuale che parte da 116 milioni nel 2026 e prosegue con stanziamenti fino al 2030.
Il cuore più delicato, soprattutto per imprese, fondi, sviluppatori immobiliari, Comuni e operatori dell’edilizia, resta però il terzo pilastro, quello dei programmi infrastrutturali di edilizia integrata. Il decreto prevede che tali programmi siano destinati a soggetti che non rientrano nell’edilizia residenziale pubblica, ma che non riescono comunque a sostenere i costi del libero mercato per la casa principale. Nel testo originario rientrano anche studenti universitari fuori sede e lavoratori del settore privato, inclusi gli stagionali, quando vi siano esigenze abitative connesse al trasferimento in altra località rispetto all’abitazione principale.
La regola economica fondamentale è il rapporto tra edilizia convenzionata ed edilizia libera. Gli interventi integrati devono destinare all’edilizia convenzionata almeno il 70% dell’investimento complessivo riferito al medesimo contesto territoriale. Gli alloggi convenzionati devono essere destinati alla locazione o alla vendita a canone o prezzo calmierato, con una riduzione di almeno il 33% rispetto ai valori correnti di mercato nella stessa zona, calcolati sulla base dei parametri dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate o, dove questi non siano sufficienti o aderenti al mercato effettivo, su valori documentati da atti pubblici e contratti registrati negli ultimi sei mesi.
Non si tratta, quindi, di un semplice incentivo all’edilizia privata, ma di un meccanismo convenzionato che richiede equilibrio economico-finanziario, vincoli di destinazione e controlli sui requisiti dei beneficiari. Il vincolo di destinazione ad uso residenziale convenzionato deve durare almeno trent’anni dalla fine lavori, con atto d’obbligo da trascrivere nei registri immobiliari. Inoltre, durante il periodo vincolato, gli immobili venduti a prezzo calmierato possono essere rivenduti solo entro i limiti fissati dalla convenzione, con rivalutazione annuale secondo l’indice FOI, mentre restano vietate cessioni, locazioni a terzi o atti dispositivi incompatibili con la destinazione sociale dell’unità abitativa.
La conversione parlamentare ha introdotto alcune correzioni significative. La prima riguarda i fondi esteri. Nella versione originaria, la disciplina più accelerata per i grandi programmi di investimento era collegata alla presenza di una componente di investimento diretto estero non inferiore a un miliardo di euro. La formulazione ha generato critiche perché sembrava riservare una corsia preferenziale agli operatori esteri. La modifica in conversione elimina questa esclusività, pur lasciando centrale la soglia del miliardo per l’accesso alla procedura accelerata e alla dichiarazione di preminente interesse strategico nazionale. Il dato tecnico importante è che la fast track rimane pensata per operazioni di grande scala, mentre interventi piccoli e medi continuano a non beneficiare della stessa intensità semplificatoria.
La seconda novità riguarda l’estensione della platea dei beneficiari. In Commissione Ambiente è stato approvato un emendamento che allarga la destinazione degli immobili del programma di recupero e dei programmi integrati anche ai lavoratori pubblici fuori sede, con particolare riferimento a personale scolastico, personale sanitario, Forze di polizia, Corpo nazionale dei vigili del fuoco e Forze armate. La modifica è rilevante perché porta il Piano Casa dentro un tema molto concreto per la pubblica amministrazione: la difficoltà di reperire e trattenere personale in territori dove il costo dell’abitare rende economicamente complicato accettare o mantenere una sede di servizio.
La terza novità riguarda gli studenti universitari fuori sede. Il fondo destinato al sostegno degli affitti viene rifinanziato per il 2026 con 8,5 milioni di euro, a favore di studenti appartenenti a nuclei familiari con ISEE non superiore a 20 mila euro e che non usufruiscono di altri contributi pubblici per l’alloggio. La misura si inserisce in un quadro in cui il costo delle locazioni universitarie resta uno dei punti più sensibili del disagio abitativo urbano, soprattutto nelle città con forte pressione studentesca e turistica.
Un altro punto tecnico da osservare riguarda il ruolo dei Comuni. Il decreto già attribuisce alla convenzione con il Comune un ruolo essenziale nella determinazione di prezzo e canone calmierati, nella verifica dei valori di mercato e nella definizione delle modalità di controllo sui requisiti dei beneficiari. In conversione, secondo le ricostruzioni disponibili, viene rafforzato anche lo spazio operativo dei Comuni nell’attuazione del pilastro relativo alle case popolari, consentendo loro di essere assegnatari di fondi per la riqualificazione degli immobili inagibili. Questo passaggio è rilevante perché l’efficacia del Piano non dipenderà solo dalle risorse nazionali, ma dalla capacità amministrativa locale di censire, candidare, convenzionare e monitorare gli interventi.
Sul fronte urbanistico e procedimentale, il decreto introduce una serie di semplificazioni per gli interventi rientranti nei programmi integrati. L’articolo 10 prevede, tra l’altro, la possibilità di applicare procedure accelerate quando servano più pareri, intese o nulla osta, la non computabilità della superficie direttamente interessata dall’edilizia residenziale convenzionata nel conteggio della superficie lorda dell’intervento, la possibilità di coordinare interventi edilizi e bonifiche, e la riduzione alla metà degli onorari notarili relativi agli atti stipulati in relazione agli interventi di edilizia convenzionata.
La conversione interviene anche sulle destinazioni d’uso miste. Le operazioni private destinate al canone calmierato potranno includere una pluralità di destinazioni, residenziali e non residenziali. In questi casi, la quota minima del 70% di edilizia convenzionata viene calcolata sulla sola componente residenziale, lasciando fuori dal conteggio gli investimenti destinati a usi non residenziali, come negozi, servizi o strutture ricettive. La convenzione con il Comune diventa quindi lo strumento decisivo per definire il perimetro della componente residenziale e, di conseguenza, la base di calcolo della quota calmierata. Questa modifica può rendere più bancabili alcuni progetti complessi, ma richiede una definizione molto rigorosa del perimetro convenzionale per evitare che la componente sociale dell’intervento venga ridotta sul piano sostanziale.
Resta invece fuori, almeno per ora, il veicolo finanziario collegato ai fondi PNRR e a Cassa Depositi e Prestiti. Nei giorni precedenti era emersa l’ipotesi di destinare a CDP circa 1,2 miliardi di risorse PNRR per costituire un patrimonio destinato, denominato “Patrimonio Casa”, con l’obiettivo di sostenere iniziative di edilizia sociale e convenzionata. L’emendamento è stato poi ritirato o rinviato, anche perché l’attivazione immediata di risorse PNRR non ancora impegnabili avrebbe posto problemi tecnici. Secondo le ricostruzioni di stampa, il Ministero delle Infrastrutture ha comunque indicato l’intenzione di ripresentare lo strumento in un successivo provvedimento.
Per imprese e operatori immobiliari, il Piano Casa apre quindi una prospettiva potenzialmente importante, ma non semplice. Le opportunità riguardano soprattutto grandi programmi integrati, recupero di patrimonio esistente, rigenerazione urbana, riconversione di immobili non utilizzati, interventi misti e partnership con amministrazioni pubbliche. Tuttavia, la sostenibilità economica dipenderà da variabili molto concrete: costo delle aree, costi di costruzione, tempi autorizzativi, prezzo o canone calmierato effettivamente riconosciuto, capacità del Comune di gestire la convenzione, presenza di domanda abitativa solvibile ma non pienamente in grado di accedere al mercato libero.
È proprio su questo punto che il dibattito tecnico resta aperto. Secondo una ricostruzione di Edilportale sul confronto tra operatori, la formula 70% convenzionato e 30% libero potrebbe risultare sostenibile soprattutto nei mercati più forti, dove la quota libera e il valore delle operazioni possono contribuire all’equilibrio complessivo dell’investimento. Nei territori più deboli, invece, il rischio è che la convenienza economica non sia sufficiente ad attivare davvero capitali privati, a meno di ulteriori contributi, garanzie, strumenti finanziari o valorizzazioni patrimoniali.
Per i Comuni, il provvedimento può rappresentare un’occasione, ma anche un carico amministrativo significativo. La convenzione urbanistica diventa il luogo in cui si decidono prezzo, canone, requisiti, controlli, durata dei vincoli, dotazioni pubbliche, servizi di prossimità, destinazioni miste e sostenibilità economica dell’operazione. In pratica, la qualità del Piano Casa dipenderà meno dalla sola norma nazionale e molto dalla capacità locale di trasformare il decreto in progetti ben istruiti, economicamente sostenibili e socialmente misurabili.
Il passaggio alla Camera rende il testo politicamente blindato, ma non chiude ancora l’intero percorso formale: il decreto-legge deve essere convertito entro il 6 luglio 2026. Alla data dell’ultimo aggiornamento disponibile sul sito del Parlamento, il decreto-legge 66/2026 risulta tra i decreti in corso di conversione, con pubblicazione in Gazzetta Ufficiale n. 104 del 7 maggio 2026 e iter alla Camera sul disegno di legge C.2920.
La sintesi, per imprese e professionisti, è chiara: il Piano Casa non è soltanto una misura abitativa, ma un intervento che mette insieme welfare urbano, rigenerazione, edilizia convenzionata, finanza immobiliare e capacità amministrativa. Le modifiche introdotte in conversione correggono alcune rigidità iniziali, allargano la platea dei beneficiari e rafforzano il ruolo pubblico locale. La prova decisiva, però, sarà attuativa: senza convenzioni solide, progetti bancabili, tempi amministrativi realmente ridotti e controlli efficaci, il rischio è che un impianto ambizioso resti molto più forte sulla carta che nei cantieri.
