Approfondimento sull’articolo originale pubblicato su ‘Esco quando voglio’

Dallo studio ESPON (HOUSE4ALL) e dalle analisi de Il Sole 24 Ore emerge un mercato squilibrato: pressione nelle città e nuove opportunità nelle aree meno saturate

Il tema dell’accessibilità abitativa in Europa è tornato al centro del dibattito grazie allo studio HOUSE4ALL, promosso da ESPON, che ha analizzato oltre 22 milioni di annunci immobiliari incrociandoli con i redditi medi disponibili a livello comunale.

In Italia, i risultati sono stati approfonditi da Il Sole 24 Ore – Lab24 e ripresi anche in analisi indipendenti, tra cui quelle di Matteo Cerri, offrendo una lettura più strutturata del fenomeno.

Il punto chiave è semplice, ma spesso frainteso: il problema non è il prezzo delle case in sé, ma il rapporto tra costo dell’abitare e reddito disponibile.

Secondo gli standard internazionali, una casa è considerata “affordabile” quando il costo dell’affitto o del mutuo non supera un terzo del reddito. I dati mostrano che, in gran parte dei comuni europei, questa soglia è ormai superata, spesso in modo significativo.

Il quadro italiano: numeri chiari

Nel caso italiano, i dati evidenziano uno squilibrio marcato, soprattutto nel mercato degli affitti.

Per un’abitazione standard di circa 75 mq:

• Napoli: circa 73% del reddito medio
• Firenze: 66%
• Venezia: 60%
• Roma: 56%
• Milano: 52%

Si tratta di valori che segnalano non solo difficoltà, ma una progressiva insostenibilità strutturale, in particolare per le fasce più giovani e per chi entra oggi nel mercato.

Anche sul fronte dell’acquisto emergono criticità rilevanti. In molte città italiane sono necessari oltre 30 anni di mutuo per acquistare una casa standard destinando un terzo del reddito. In alcuni casi si raggiungono valori estremi:

• Salerno: fino a 120 anni teorici
• Sesto San Giovanni: circa 70 anni
• Trento: quasi 80 anni

In città come Firenze e Napoli, il rapporto tra prezzi e redditi rende l’acquisto con un mutuo standard di fatto non praticabile.

A questo si aggiunge il tema degli anticipi: nel Nord Italia si attestano mediamente tra 40.000 e 50.000 euro, creando una barriera d’ingresso significativa.

Un mercato sempre più concentrato

L’analisi evidenzia un secondo elemento strutturale: la forte concentrazione della domanda.

Le pressioni maggiori si registrano:

• nelle grandi città
• nelle aree turistiche
• lungo le coste
• nei territori con forte attrattività internazionale

In questi contesti, i prezzi sono trainati da dinamiche esterne rispetto ai redditi locali, generando un disallineamento crescente.

Esempi emblematici sono:

• Santa Maria del Cedro: oltre 200% del reddito per l’affitto
• Dorgali: circa 169%
• Borca di Cadore: oltre 118%

Il mercato, quindi, non è semplicemente “caro”, ma sbilanciato geograficamente.

Le aree interne: accessibilità e limiti

Sul lato opposto, lo studio evidenzia come molte aree interne e piccoli comuni risultino tra i più accessibili.

Prezzi più bassi e minore pressione rendono il rapporto casa/reddito più sostenibile. Tuttavia, il dato va interpretato: in molti casi, i redditi sono bassi e i servizi limitati, riducendo l’effettiva attrattività.

Nonostante questo, emerge un elemento chiave per chi opera sul mercato:
👉 un’ampia disponibilità di immobili inutilizzati o sottoutilizzati

Opportunità per operatori e PMI

È proprio in questo squilibrio che si aprono spazi operativi interessanti.

In particolare:

• sviluppo di affitti transitori e medio-lunghi, legati a mobilità lavorativa e lavoro remoto
• riattivazione di immobili inutilizzati con modelli gestionali più sostenibili rispetto agli affitti brevi stagionali
• investimenti in territori con minore pressione ma maggiore potenziale di crescita

Esempi concreti mostrano come, a pochi chilometri da aree ad alta tensione, i valori possano dimezzarsi, offrendo margini interessanti sia per utenti finali sia per operatori.

Verso un nuovo equilibrio

Il dato più rilevante emerso dallo studio è che la crisi abitativa non è più un fenomeno limitato alle grandi città, ma un tema sistemico europeo.

In Italia, questo si traduce in un cambiamento progressivo del modello abitativo: maggiore permanenza in affitto, accesso più difficile alla proprietà e crescente differenziazione territoriale.

Per operatori, investitori e PMI, la chiave non è più individuare semplicemente mercati “più economici”, ma territori in cui il rapporto tra costo della casa, reddito e qualità della vita possa tornare sostenibile.

È in questa logica che si stanno sviluppando nuovi modelli abitativi e di investimento, sempre più orientati alla distribuzione territoriale e alla valorizzazione di contesti oggi meno saturi.