Nel 2025 il crowdfunding immobiliare italiano ha superato per la prima volta 1 miliardo di euro di raccolta cumulata. Ma nell’anno sono stati raccolti 181,6 milioni, quasi il 40% in meno del 2024. Quasi raddoppiano invece le campagne e crolla il loro importo medio. Dietro il record c’è un mercato che sta diventando più grande, ma soprattutto più selettivo.
Un miliardo di euro fa sempre un buon titolo.
Il crowdfunding immobiliare italiano ha superato nel 2025 la soglia simbolica di 1,03 miliardi di euro di raccolta cumulata, in crescita del 21,3% rispetto all’anno precedente. È uno dei dati principali della nuova edizione del Real Estate Crowdfunding Report realizzato da Walliance con Luiss Business School, la cui presentazione è prevista l’11 settembre a Milano.
La vera notizia, però, probabilmente è un’altra.
Nel corso del 2025 sono stati raccolti 181,6 milioni di euro, contro circa 300 milioni nel 2024. Significa una diminuzione di quasi il 39,5% in un solo anno. Contemporaneamente, però, le campagne finanziate sono passate da 230 a 452: +96,5%. Il crowdfunding immobiliare italiano, quindi, non sta semplicemente crescendo o diminuendo. Sta cambiando forma.
Da 1,3 milioni a 400 mila euro per operazione
Basta dividere la raccolta per il numero delle campagne.
Nel 2024 ogni operazione aveva raccolto mediamente circa 1,30 milioni di euro. Nel 2025 il dato scende a poco più di 400 mila euro. Una riduzione di circa il 69%. È probabilmente questo il numero che racconta meglio la trasformazione in corso.
La maggiore diffusione del lending crowdfunding — nel quale l’investitore presta capitale al promotore dell’operazione in cambio di un rendimento — ha favorito progetti più piccoli e numerosi rispetto alle tradizionali operazioni equity. Il risultato è un mercato molto più frammentato.
Il miliardo cumulato certifica quindi la dimensione raggiunta dal settore. Ma non significa che nel 2025 il mercato abbia accelerato. Al contrario: il flusso di nuovo capitale si è ridotto sensibilmente rispetto al picco dell’anno precedente.
Il confronto con il mattone tradizionale
Vale anche la pena mettere il miliardo nella giusta scala.
Nel 2025 in Italia sono state compravendute 766.757 abitazioni, +6,4% rispetto al 2024, per un valore stimato di circa 124 miliardi di euro, +8,8%. Il 45,9% degli acquisti effettuati da persone fisiche è stato assistito da un mutuo ipotecario.
I 181,6 milioni raccolti dal real estate crowdfunding nel corso dello stesso anno equivalgono, pur confrontando grandezze economicamente differenti, a circa lo 0,15% del valore annuale delle sole compravendite residenziali italiane.
Il crowdfunding immobiliare non sta quindi sostituendo il credito bancario o la finanza immobiliare tradizionale. È ancora una componente relativamente piccola del sistema.
La differenza è che può essere molto importante per una determinata fascia di operazioni: progetti di dimensioni medio-piccole, sviluppatori che cercano fonti complementari al credito bancario e investitori retail ai quali la tecnologia consente di partecipare con ticket molto inferiori rispetto all’acquisto diretto di un immobile.
Un fenomeno mondiale da quasi 59 miliardi
La dimensione cambia guardando al mercato internazionale.
Secondo i numeri anticipati dal rapporto Walliance-Luiss, la raccolta mondiale cumulata ha raggiunto nel 2025 58,8 miliardi di euro, +8,3%. L’Europa è arrivata a 22,4 miliardi, +11,4%, mentre gli Stati Uniti rimangono il mercato principale con circa 30,5 miliardi.
In Europa domina la Francia con circa 6,8 miliardi cumulati, seguita da Regno Unito con 3,5 miliardi e Germania con 2,3. Spagna e Paesi Bassi sono poco sotto 1,6 miliardi e l’Estonia raggiunge 1,2 miliardi. Con 1,03 miliardi, l’Italia rappresenta quindi all’incirca il 4,6% del mercato europeo cumulato.
La sua crescita percentuale è stata superiore alla media europea, ma parte da una base decisamente inferiore rispetto a Francia, Regno Unito e Germania.
Attenzione: non tutti i report contano la stessa cosa
C’è però una precauzione necessaria quando si parla di questi numeri.
Nel luglio 2026 anche l’Osservatorio Crowdinvesting del Politecnico di Milano ha pubblicato la propria fotografia del mercato. Il suo perimetro di ricerca comprende le piattaforme autorizzate secondo la normativa europea ECSP e analizza separatamente equity e debito per le imprese italiane.
Dai dati del Politecnico si ricavano per il 2025 circa 146 milioni di euro di crowdfunding immobiliare: 89,4 milioni in lending e 56,6 milioni in equity. Non sono i 181,6 milioni del report Walliance-Luiss.
Non significa necessariamente che uno dei due dati sia sbagliato: indica piuttosto che perimetri, piattaforme e criteri di rilevazione non sono perfettamente sovrapponibili.
È una differenza metodologica da non nascondere, soprattutto in un mercato che il regolamento europeo ha reso sempre più transfrontaliero.
Più ricavi non significano necessariamente più profitti
La trasformazione riguarda anche le piattaforme.
Secondo il report Walliance-Luiss, il fatturato medio delle prime dieci piattaforme italiane sarebbe passato da circa 278 mila euro nel 2020 a quasi 3,9 milioni nel 2024. Un aumento impressionante: circa quattordici volte in quattro anni. L’Ebitda, però, ha seguito un percorso molto meno lineare.
Nove delle dieci piattaforme analizzate aumentano il fatturato, ma soltanto sei migliorano anche la redditività operativa. In alcuni casi i ricavi crescono mentre l’Ebitda rimane negativo.
È un passaggio abbastanza tipico dei settori digitali che entrano nella fase di consolidamento: tecnologia, acquisizione clienti, compliance, gestione del rischio e personale specializzato hanno costi importanti. E la regolamentazione sta diventando più esigente.
Il Regolamento europeo ECSP impone requisiti su organizzazione, continuità aziendale, gestione dei rischi, tutela dell’investitore e trasparenza. In Italia la vigilanza è ripartita tra Banca d’Italia e Consob.
La selezione è già cominciata
Non è soltanto teoria.
Il mercato italiano ha già visto operatori lasciare il settore, essere sospesi o entrare in run-off.
RE-Lender ha deliberato la propria liquidazione volontaria nel febbraio 2026, interrompendo la pubblicazione di nuove operazioni e trasferendo la gestione dei progetti esistenti a una procedura di continuità operativa.
Rendimento Etico, dopo una sospensione, ha rinunciato all’autorizzazione, revocata da Consob nel marzo 2026.
Recrowd era stata sospesa dalla prestazione di nuove attività di intermediazione nel luglio 2025 in seguito a un provvedimento della Banca d’Italia.
Questi casi non significano che il crowdfunding immobiliare sia strutturalmente problematico. Significano però che la selezione degli operatori, evocata nei report, non è una prospettiva futura: è già in corso.
E intanto i rendimenti richiesti salgono
Un altro dato racconta bene il cambiamento.
Secondo il Politecnico di Milano, il rendimento medio offerto dalle operazioni immobiliari lending era pari al 9,91% nel 2019. Nel primo semestre 2026 è arrivato al 10,88%. Per l’equity il rendimento atteso è salito dall’11,03% al 14,89% nello stesso periodo. Ma la parola decisiva è proprio questa: atteso.
Un rendimento promesso del 10 o del 15% incorpora necessariamente un livello di rischio superiore a quello di strumenti molto più liquidi e meno complessi. Tempi di realizzazione più lunghi, ritardi nei rimborsi o problemi dell’operazione possono ridurre sensibilmente il rendimento effettivamente realizzato.
Per questo la prossima fase del mercato probabilmente non verrà giudicata soltanto dai miliardi raccolti.Verrà giudicata dalla capacità di dimostrare quanto del rendimento annunciato agli investitori sia stato effettivamente conseguito e in quali tempi.
Arriva anche la garanzia pubblica
Una novità potrebbe però ampliare ulteriormente il mercato.
Il decreto interministeriale del 7 gennaio 2026 ha disciplinato l’accesso al Fondo di garanzia per le PMI anche per operazioni realizzate attraverso piattaforme di social lending e crowdfunding. La misura stabilisce modalità di accesso, coperture e requisiti di accreditamento dei fornitori. La sua piena applicazione dipende dall’adeguamento delle disposizioni operative del Fondo.
Potenzialmente è un passaggio importante.
Significa avvicinare il crowdfunding alla normale infrastruttura finanziaria utilizzata dalle PMI e ridurre, nelle operazioni ammissibili, una parte del rischio sopportato dagli investitori.
Ma potrebbe produrre anche un effetto collaterale: aumentare ulteriormente la necessità di distinguere tra piattaforme capaci di fare vera analisi creditizia e semplici marketplace di progetti.
L’Europa è comune. Gli investimenti italiani molto meno
Forse il numero più sorprendente dell’intero rapporto è però il 2%. È la quota dei progetti italiani che, secondo i dati anticipati, presenta una componente internazionale. È poco.
Uno degli obiettivi della regolamentazione ECSP è proprio consentire a un operatore autorizzato di muoversi più facilmente all’interno del mercato europeo. E alcune piattaforme italiane hanno già ottenuto la possibilità di operare oltreconfine.
Il capitale, però, rimane per ora molto più domestico della regolamentazione che lo governa. Ed è forse qui che si trova la vera opportunità dei prossimi anni.
Dopo il miliardo viene la parte difficile
Il superamento del miliardo è quindi una pietra miliare importante. Ma è un numero che appartiene soprattutto al passato: somma tutto ciò che il settore ha raccolto fino a oggi.
Per capire il futuro bisogna guardare altrove.
Alla diminuzione della raccolta annuale. Alla drastica riduzione del valore medio delle campagne. Alla redditività delle piattaforme. Alla qualità del credito. Alla distanza fra rendimento promesso e rendimento realizzato. Alla capacità di portare investitori e operazioni oltre i confini nazionali. E soprattutto alla capacità delle piattaforme di sopravvivere.
Il crowdfunding immobiliare italiano ha probabilmente superato la fase in cui bastava dimostrare che il modello poteva crescere.
Adesso deve dimostrare che può funzionare su scala industriale.
