La modifica introdotta dalla Legge di Bilancio 2026 in materia di locazioni brevi sembra, a prima vista, un semplice intervento fiscale. In realtà, l’abbassamento della soglia che fa scattare la presunzione di esercizio in forma imprenditoriale da cinque a tre immobili produce effetti che travalicano il perimetro tributario e incidono direttamente sul regime delle incompatibilità di numerose categorie professionali.
Fino al 2025 la presunzione legale di imprenditorialità operava quando il contribuente destinava alla locazione breve almeno cinque unità immobiliari nel corso dell’anno. Dal 1° gennaio 2026 la soglia è stata ridotta a tre. Ciò significa che chi concede in locazione breve tre o più immobili è considerato, salvo prova contraria, esercente attività d’impresa, con conseguente obbligo di apertura della partita IVA, applicazione delle regole IVA ove dovute, tenuta della contabilità e assoggettamento al regime fiscale proprio del reddito d’impresa.
La differenza non è solo quantitativa. Il passaggio da reddito fondiario o diverso a reddito d’impresa implica un mutamento strutturale: non si tratta più di gestione patrimoniale, ma di attività commerciale organizzata. Ed è su questo punto che emergono le criticità.
Per i dipendenti pubblici a tempo pieno il quadro normativo è chiaro. L’articolo 53 del decreto legislativo 165/2001 vieta lo svolgimento di attività commerciali o imprenditoriali, salvo specifiche autorizzazioni e nei limiti consentiti. L’attività occasionale può essere ammessa, ma l’apertura di partita IVA e il superamento di una soglia strutturale di immobili difficilmente possono essere ricondotti all’occasionalità. Un dipendente pubblico che, a seguito della nuova presunzione, venga qualificato come imprenditore rischia non solo il recupero fiscale, ma anche conseguenze disciplinari.
La questione non riguarda pochi casi isolati. I dipendenti pubblici a tempo pieno superano i tre milioni, distribuiti tra sanità, università, enti locali e amministrazioni centrali. In molti casi si tratta di soggetti che gestiscono patrimoni familiari, immobili ereditati o acquistati nel tempo come forma di integrazione del reddito. La riduzione della soglia li costringe a una scelta: rinunciare alla locazione breve, riorganizzare l’attività o assumersi un rischio di incompatibilità.
Il tema si estende alle professioni ordinistiche. Per gli avvocati, l’articolo 18 della Legge 247/2012 stabilisce l’incompatibilità con l’esercizio di attività di impresa commerciale svolta in nome proprio o per conto altrui. I commercialisti sono soggetti all’articolo 4 del Dlgs 139/2005, che prevede l’incompatibilità con l’esercizio, anche non prevalente o non abituale, dell’attività di impresa. Per i notai, l’articolo 2 della Legge notarile 89/1913 sancisce l’incompatibilità con l’esercizio del commercio.
Il punto giuridico centrale è che la nuova disciplina fiscale introduce una presunzione legale di imprenditorialità fondata esclusivamente sul numero di immobili. Non richiede una verifica in concreto dell’esistenza di un’organizzazione di mezzi, di personale, di una struttura imprenditoriale in senso civilistico. La qualifica di impresa deriva automaticamente dal superamento della soglia numerica.
Questo automatismo crea un cortocircuito tra diritto tributario e diritto professionale. Nel diritto civile l’impresa presuppone organizzazione e professionalità dell’attività. Nel nuovo impianto fiscale, invece, il parametro è meramente quantitativo. Il rischio è che una norma concepita per contrastare fenomeni di pseudo-imprenditorialità nel settore turistico finisca per colpire anche situazioni patrimoniali prive di una vera struttura organizzata.
Dal punto di vista fiscale, il cambiamento comporta ulteriori effetti: perdita dell’accesso alla cedolare secca per le locazioni brevi gestite in forma imprenditoriale, applicazione delle aliquote proprie del reddito d’impresa, possibili obblighi contributivi e, in determinate circostanze, adempimenti IVA. La gestione diventa più complessa e più onerosa.
Resta aperto il tema dell’interpretazione. La presunzione è legale e relativa, ma la possibilità di fornire prova contraria appare, nella prassi, limitata, soprattutto quando l’amministrazione finanziaria si fonda su un criterio oggettivo come il numero di immobili. Non è escluso che la questione approdi al contenzioso, anche sul piano costituzionale, qualora si ritenga che la norma incida in modo sproporzionato sulla libertà di iniziativa economica o sul diritto di proprietà.
Per molti professionisti e dipendenti pubblici il 2026 rappresenta dunque un anno di revisione strategica. Alcuni valuteranno il passaggio alla locazione ordinaria o di medio periodo; altri potrebbero optare per strutture societarie separate, con tutte le implicazioni del caso. In ogni scenario, la gestione non può più essere affrontata come semplice amministrazione del patrimonio immobiliare.
La riduzione della soglia a tre immobili segna un cambio di paradigma. Non si tratta soltanto di una stretta sugli affitti brevi, ma di una ridefinizione del confine tra gestione privata e attività d’impresa. Ed è un confine che, per una parte rilevante del ceto professionale italiano, oggi si è spostato molto più vicino di quanto molti immaginassero.
