Non c’è più una sola “stretta” sugli affitti brevi, ma una sovrapposizione di interventi fiscali, amministrativi e urbanistici. Dal 2026 il regime non imprenditoriale è ammesso per non più di due appartamenti: su uno, scelto dal contribuente, resta la cedolare al 21%, sul secondo si applica il 26%; dalla terza unità scatta la presunzione di attività d’impresa, con Partita IVA, SCIA e un apparato contabile e contributivo molto più oneroso. A questo si aggiungono il CIN, gli obblighi di sicurezza anche per le gestioni non imprenditoriali e, dal 20 maggio 2026, il nuovo sistema europeo di raccolta e condivisione dei dati tra piattaforme e autorità.
Ora la pressione si sposta anche sui Comuni. Genova ha portato da 3 a 5 euro a notte l’imposta di soggiorno sugli appartamenti ammobiliati a uso turistico; Bologna applica alle locazioni intermediate dai portali una tariffa del 10,5%, fino a 7 euro per persona e notte; Firenze ha introdotto un’autorizzazione quinquennale e limiti territoriali, estesi nel 2026 oltre il nucleo storico, mentre valuta una TARI più elevata per chi gestisce più immobili. La logica dichiarata è comprensibile: il turismo produce costi per pulizia, servizi, sicurezza e pressione abitativa. Ma sommare cedolare, imposta di soggiorno, TARI maggiorata, adempimenti e limiti urbanistici significa trasformare un’attività lecita in un percorso a ostacoli.
Sul piano giuridico, i Comuni non hanno però carta bianca. Ogni restrizione deve avere una base legislativa, perseguire un interesse pubblico concreto ed essere proporzionata e non discriminatoria. Il TAR Toscana ha confermato il regolamento di Firenze perché fondato sulla legge regionale e su elementi relativi alla pressione turistica: un precedente importante, ma non un lasciapassare per divieti generalizzati o tributi costruiti soltanto per scoraggiare il settore.
Anche il quadro fiscale invita alla prudenza. Il gettito della cedolare sulle locazioni sta rallentando e nei primi cinque mesi del 2026, secondo i dati riportati dal Sole 24 Ore, è diminuito del 25,5% rispetto allo stesso periodo del 2025. Non è ancora la prova che l’inasprimento abbia fallito: possono incidere i tempi delle dichiarazioni e lo spostamento verso contratti a canone concordato. È però un segnale che aumentare aliquote e obblighi non produce automaticamente più entrate. Il tax gap sulle locazioni, inoltre, era già sceso a 773 milioni nel 2023, dagli 875 milioni del 2022, secondo la Relazione sull’economia non osservata e sull’evasione fiscale e contributiva.
Il punto più trascurato riguarda i piccoli operatori. Una società con cento appartamenti può distribuire i costi di commercialista, software, assicurazioni e compliance; chi gestisce due o tre case di famiglia no. E intorno a quelle case lavorano pulizie, manutentori, lavanderie, fotografi e gestori locali. Inoltre, non ogni immobile sottratto all’affitto breve finirà sul mercato residenziale: nelle località stagionali, nei borghi e nelle seconde case spesso resterà semplicemente vuoto.
Regolare è necessario, soprattutto contro abusivismo ed evasione. Ma una politica efficace dovrebbe distinguere tra centri sotto pressione e territori che cercano turismo, tra grandi gestori e micro-operatori, tra attività occasionale e impresa strutturata. Altrimenti la lotta agli affitti brevi diventa una crociata fiscale: facile da comunicare, meno facile da giustificare e potenzialmente dannosa proprio per quella piccola imprenditoria diffusa che si dice di voler tutelare.
