L’Affordable Housing Act dovrebbe dare più strumenti a Comuni e Regioni nelle aree a “stress abitativo”. Non un divieto europeo generalizzato, ma la possibilità di introdurre limiti locali basati sui dati. Per property manager, proprietari e investitori cambia soprattutto la geografia del rischio. AIGAB attacca il progetto e AziendaTop pubblica integralmente la posizione dell’associazione.
La partita europea sugli affitti brevi sta entrando in una fase decisiva. Il 9 settembre è attesa la presentazione dell’Affordable Housing Act, il nuovo intervento con cui la Commissione europea vuole fornire a Stati, Regioni e amministrazioni locali strumenti più chiari per affrontare la crisi dell’accessibilità abitativa.
La Commissione conferma già ufficialmente l’impostazione generale: individuare, utilizzando dati pubblicamente disponibili, le aree caratterizzate da particolare “housing stress” e permettere alle autorità pubbliche di intervenire per proteggere l’accessibilità degli alloggi, anche attraverso misure riguardanti le locazioni di breve durata. Bruxelles sottolinea contemporaneamente che la crisi abitativa non può essere affrontata solo regolando gli short-term rental: servono nuova offerta, recupero degli immobili vuoti, social housing e semplificazione delle procedure edilizie.
Il testo definitivo non è ancora stato formalmente adottato e la bozza circolata in questi giorni può quindi cambiare. Reuters ed Euractiv indicano per il 9 settembre la presentazione della proposta, con il commissario all’Energia e all’Edilizia abitativa Dan Jørgensen e la vicepresidente esecutiva Teresa Ribera coinvolti nel dossier.
Per chi opera professionalmente nell’immobiliare, tuttavia, il punto centrale è già abbastanza chiaro: non sembra profilarsi un tetto alle notti uguale in tutta Europa. La direzione è piuttosto quella di rendere più semplice e giuridicamente solido l’intervento delle amministrazioni nelle singole aree dove il problema abitativo possa essere effettivamente dimostrato.
Dallo “stress abitativo” ai possibili limiti
Secondo la bozza anticipata dalla stampa, l’individuazione delle aree in difficoltà dovrebbe basarsi su indicatori oggettivi, tra cui il rapporto tra prezzo degli immobili e reddito disponibile delle famiglie, l’andamento di quel rapporto nel tempo e le prospettive future di domanda e offerta.
La versione del testo esaminata dal Corriere della Sera indica, tra i criteri possibili, un prezzo medio delle abitazioni pari ad almeno otto volte il reddito disponibile mediano dei residenti, associato a un peggioramento rispetto al passato e all’assenza di prospettive di riequilibrio nel breve periodo. La delimitazione potrebbe inoltre riguardare non necessariamente un’intera città, ma anche singoli quartieri o aree territoriali.
Questo è un elemento particolarmente importante per property manager e investitori: il rischio regolatorio diventerebbe sempre più micro-locale.
Due immobili nella stessa provincia, o persino nello stesso Comune, potrebbero trovarsi in contesti completamente differenti.
E anche una volta individuata un’area sotto stress, la presenza degli affitti brevi non dovrebbe automaticamente determinarne la restrizione. L’impostazione della bozza prevede che le misure siano giustificate, proporzionate, non discriminatorie e collegate al problema abitativo effettivamente riscontrato. Tra gli strumenti ipotizzati compaiono autorizzazioni, limiti quantitativi, restrizioni alle nuove attività e forme di tutela per le attività già esistenti.
Il precedente italiano: Firenze è già andata in questa direzione
Per il mercato italiano non si tratta di uno scenario completamente teorico.
A Firenze l’attività di locazione turistica breve è oggi subordinata a un’autorizzazione quinquennale per ciascuna unità immobiliare. Dal 21 giugno 2026 le nuove disposizioni comunali impediscono inoltre l’avvio di nuove attività nelle sottozone A1, A3 e A4. Le unità già regolarmente utilizzate per affitti brevi nel 2024 godono, in fase di prima applicazione, di una disciplina transitoria.
È una buona anticipazione di ciò che potrebbe diventare sempre più frequente: non una normativa nazionale uniforme, ma mercati locali con regole differenti in funzione della pressione abitativa.
Per una società che gestisce cinquanta, cento o cinquecento appartamenti significa introdurre nella valutazione del portafoglio un nuovo parametro. Accanto ad ADR, occupancy, stagionalità e costo di acquisizione del cliente bisognerà guardare anche alla probabilità di future restrizioni amministrative.
Per il piccolo proprietario la questione è altrettanto concreta: acquistare oggi un appartamento esclusivamente sulla base del rendimento prodotto dalla locazione breve significa assumersi anche un rischio normativo che può incidere direttamente sulla redditività futura dell’asset.
Ma quanto pesano davvero gli affitti brevi sul patrimonio italiano?
Qui il dibattito diventa più complesso.
L’Italia dispone di un patrimonio abitativo enorme. Secondo Istat, nel periodo 2021-2023 si contavano 35,61 milioni di abitazioni, delle quali poco più di 26 milioni occupate da residenti e circa 9,56 milioni non occupate oppure occupate da persone non residenti.
AIGAB stima che a giugno 2026 le seconde case presenti nel circuito degli affitti brevi fossero circa 492 mila, pari all’1,4% dell’intero patrimonio abitativo nazionale. Di queste, circa 123 mila sarebbero gestite da aziende. L’associazione stima inoltre circa 30 mila operatori professionali e non professionali e un indotto occupazionale nell’ordine delle 150 mila persone.
Il dato nazionale dell’1,4% è significativo, ma non risolve il problema da solo.
Può infatti essere perfettamente vero che gli affitti brevi costituiscano una quota relativamente piccola del patrimonio immobiliare italiano e, contemporaneamente, che abbiano un peso molto elevato in alcuni centri storici e destinazioni turistiche.
È proprio la concentrazione territoriale, più che il numero nazionale, che il nuovo impianto europeo sembra voler misurare.
AIGAB: «A rischio milioni di posti letto»
La prospettiva ha provocato una reazione molto dura da parte di AIGAB – Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi, che il 4 settembre ha diffuso una nota contro le possibili nuove limitazioni.
AziendaTop sceglie di darle spazio integralmente. Non significa fare proprie tutte le conclusioni dell’associazione, alcune delle quali potranno essere valutate soltanto dopo la pubblicazione del testo definitivo. Significa però riconoscere che nel confronto sull’Affordable Housing Act deve essere ascoltata anche una voce che rappresenta operatori professionali di un settore che coinvolge property manager, proprietari e un ampio indotto di imprese e lavoratori.
La nota integrale di AIGAB
Nota stampa AIGAB – Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi
AFFITTI BREVI, AIGAB CONTRO I LIMITI UE IN ARRIVO: A RISCHIO MILIONI DI POSTI LETTO IN ITALIA
Apprendiamo che nei prossimi giorni, probabilmente il 9 settembre, Dan Jørgensen, Commissario europeo per l’Energia e l’Edilizia abitativa, presenterà l’ “Affordable Housing Act”, il Regolamento UE su affitti brevi e stress abitativo.
Ma sarebbe più corretto dire “contro gli #affittibrevi”, perché di fatto il Regolamento in questione, direttamente applicabile senza recepimento nazionale, sembrerebbe prevedere per le autorità nazionali, regionali e comunali una procedura comune per limitare gli affitti brevi e l’acquisto/uso di immobili non adibiti a prima residenza nelle “aree di stress abitativo”.
Conseguenze: se i sindaci avranno il potere di introdurre restrizioni alle locazioni brevi, l’Italia rischia di perdere milioni di posti letto e milioni di arrivi a vantaggio di altri Paesi europei con un impatto negativo su Turismo e bilancia dei pagamenti. Mezzo milione di famiglie ha investito nelle locazioni brevi e potrebbe vedersi ridotta una fonte di reddito o scegliere di ricorrere al sommerso. L’ecosistema di imprese (Property Manager, società di pulizie, servizi agli immobili, società di software, indotto delle case vacanze ecc) rischia di ricevere un colpo fatale. In molte aree del Paese il valore degli immobili è sostenuto dalla capacità di produrre reddito. Se le case non si possono affittare hanno valore solo per chi le abita come prima casa, quindi la misura avrebbe effetti depressivi per tutto il comparto immobiliare italiano.
Come Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi – AIGAB siamo già al lavoro da tempo per difendere ancora una volta diritti fondamentali dei proprietari e delle imprese italiane.
Tre questioni sollevate da AIGAB che meritano una risposta
I toni della nota sono volutamente forti. Non è oggi possibile affermare che l’Italia perderà effettivamente “milioni di posti letto”, né quantificare un eventuale impatto sui valori immobiliari: dipenderà dal testo definitivo e soprattutto da quali misure saranno poi adottate concretamente dalle singole amministrazioni.
Ma sarebbe altrettanto semplicistico liquidare la posizione di AIGAB come pura difesa corporativa.
La prima questione è quella dell’indotto. Dietro un appartamento destinato agli affitti brevi non c’è necessariamente soltanto un proprietario che incassa un canone. Ci sono property manager, addetti alle pulizie, manutentori, lavanderie, fotografi, società tecnologiche, sistemi di revenue management, servizi di accoglienza e una filiera che in alcune destinazioni ha raggiunto dimensioni imprenditoriali significative.
La seconda riguarda il valore degli immobili. La capacità di generare reddito è uno degli elementi che contribuisce al valore di un asset. Una restrizione alla forma di utilizzo più redditizia può quindi avere un effetto sul prezzo che un investitore è disposto a pagare. Quanto grande possa essere quell’effetto è però una questione completamente diversa e varierà enormemente da mercato a mercato.
La terza è probabilmente ancora più importante: una casa che esce dal mercato degli affitti brevi non diventa automaticamente una casa disponibile per una famiglia residente.
Una seconda casa al mare utilizzata per parte dell’anno dal proprietario, un immobile acquistato da un non residente, una casa in un borgo con domanda abitativa quasi inesistente e un bilocale nel centro di Firenze sono formalmente immobili residenziali, ma appartengono a mercati completamente diversi.
Applicare la stessa soluzione a tutti sarebbe difficilmente giustificabile.
Ed è proprio su questo punto che il criterio europeo delle aree sotto stress potrebbe, se ben costruito, essere più sofisticato di un divieto generalizzato.
Prima i dati, poi le restrizioni
C’è infine un altro elemento che interessa direttamente i professionisti del settore.
Dal 20 maggio 2026 è applicabile il Regolamento UE 2024/1028 sulla raccolta e condivisione dei dati relativi ai servizi di locazione di alloggi a breve termine. Le nuove regole puntano a permettere alle autorità di disporre di informazioni più omogenee sugli immobili offerti e sull’attività delle piattaforme. L’Affordable Housing Act arriva quindi in un momento in cui l’Europa dispone di strumenti molto più efficaci per misurare il fenomeno rispetto a pochi anni fa.
Questo dovrebbe valere in entrambe le direzioni.
Se un Comune sostiene che le locazioni turistiche stanno sottraendo abitazioni ai residenti, dovrà poterlo dimostrare.
Ma se gli operatori sostengono che una restrizione non produrrebbe un aumento significativo dell’offerta residenziale e provocherebbe invece un danno economico rilevante, anche quella tesi dovrebbe essere misurata.
È probabilmente questo il passaggio più interessante del nuovo scenario europeo: spostare il confronto dagli slogan ai numeri.
Non basta dire che gli affitti brevi “tolgono case ai residenti”. Ma non basta nemmeno rispondere che rappresentano soltanto l’1,4% del patrimonio immobiliare italiano.
Bisogna chiedersi dove sono, quale quota dello stock locale rappresentano, quante di quelle abitazioni tornerebbero davvero sul mercato residenziale, quale domanda potrebbero soddisfare e, dall’altro lato, quali redditi, attività economiche e posti letto turistici verrebbero persi.
Per property manager, investitori e piccoli proprietari è forse questa la principale conseguenza da anticipare.
La domanda non sarà più semplicemente “quanto rende questa casa?”.
Diventerà sempre più spesso: “dove si trova, quale funzione svolge in quel mercato e quanto è regolabile il suo utilizzo?”
