La nuova commissione non comporterà automaticamente rincari per i viaggiatori. Renderà però ancora più evidente quanto resta davvero ai proprietari dopo imposte, adempimenti, pulizie, lavanderia, assicurazioni e property manager. Fuori dalle destinazioni propriamente turistiche, il mercato potrebbe spostarsi verso contratti transitori, per studenti e locazioni di alcuni mesi.
Dal prossimo 13 ottobre 2026 Airbnb modificherà il proprio sistema commissionale per molti host europei che utilizzano ancora il modello nel quale i costi del portale vengono divisi tra proprietario e ospite.
La commissione direttamente trattenuta all’host passerà generalmente dal 3% al 15,5%, mentre scomparirà la commissione separata oggi aggiunta al prezzo pagato dal viaggiatore. Il cambiamento interesserà soprattutto i proprietari privati che gestiscono direttamente uno o pochi immobili, mentre molti operatori professionali e utilizzatori di software gestionali sono già assoggettati alla commissione unica.
La notizia è stata presentata come il possibile inizio di una nuova impennata dei prezzi delle locazioni turistiche, con simulazioni che hanno ipotizzato rincari fino al 36,75%.
Ma non è questa la conseguenza automatica della decisione.
Il nuovo sistema non moltiplica semplicemente il costo finale della prenotazione. Trasferisce sull’host una commissione che, almeno in parte, era già pagata dall’ospite.
La vera notizia è un’altra: dal 13 ottobre migliaia di proprietari saranno costretti a confrontare la tariffa pubblicata sulla piattaforma con il rendimento netto effettivamente prodotto dall’immobile.
Ed è proprio quel rendimento a trovarsi ormai sotto un fuoco incrociato.
Prima i Comuni e gli enti territoriali, con imposte di soggiorno dove previste, comunicazioni, rilevazioni statistiche, regolamenti e obblighi amministrativi locali.
Poi lo Stato, con il Codice identificativo nazionale, gli obblighi di sicurezza, la trasmissione dei dati, la ritenuta operata dagli intermediari e una cedolare secca che, per le locazioni brevi, può passare dal 21% al 26%.
Nel frattempo sono cresciuti i costi reali della gestione: pulizie, lavanderia, utenze, manutenzione, assicurazioni, sostituzione della biancheria, assistenza agli ospiti e, in primo luogo, property manager.
Ora anche Airbnb presenta una parte molto più consistente del proprio conto direttamente al proprietario.
La stessa vacca che proprietari, amministrazioni, piattaforme, intermediari e fornitori pensavano di poter mungere contemporaneamente sta semplicemente producendo sempre meno margine.
Che cosa cambia realmente con la commissione unica
Airbnb applica oggi due principali sistemi commissionali.
Nel modello ripartito, la maggior parte degli host paga una commissione intorno al 3%, mentre l’ospite sostiene una commissione normalmente compresa tra il 14,1% e il 16,5% del subtotale della prenotazione.
Nel modello a commissione unica, invece, l’intero costo viene trattenuto dal compenso dell’host. La commissione è generalmente pari al 15,5%, anche se per alcuni host può collocarsi tra il 14% e il 16%. Airbnb precisa inoltre che l’importo mostrato comprende l’IVA quando questa risulta applicabile.
L’esempio proposto dalla stessa piattaforma è particolarmente utile.
Con una tariffa impostata a 100 euro nel vecchio sistema:
- l’ospite poteva vedere un prezzo finale di circa 115 euro;
- l’host incassava circa 97 euro dopo la commissione del 3%.
Con la commissione unica e una tariffa lasciata a 100 euro:
- l’ospite vedrebbe un prezzo di 100 euro;
- l’host riceverebbe 84,50 euro.
Portando la tariffa a circa 115 euro:
- l’ospite continuerebbe a vedere un prezzo sostanzialmente uguale a quello precedente;
- l’host tornerebbe a ricevere circa 97 euro.
Airbnb presenta quindi la modifica come una diversa composizione del prezzo e ha predisposto uno strumento per adeguare automaticamente le tariffe degli host interessati.
Questo non significa che per il proprietario non cambi nulla.
Significa però che la differenza tra la vecchia commissione del 3% e la nuova commissione del 15,5% non può essere trasformata automaticamente in un rincaro della stessa entità per il viaggiatore, perché una commissione vicina al 15% era già presente nel vecchio prezzo finale.
Perché il rincaro del 36,75% non è automatico
Il problema delle simulazioni più allarmistiche è che spesso confrontano la vecchia tariffa impostata dall’host con la nuova tariffa necessaria a conservarne il reddito netto.
Ma il turista non pagava soltanto la vecchia tariffa dell’host. Pagava anche la propria commissione Airbnb.
Confrontare 100 euro con 125 o 136 euro significa quindi confrontare il vecchio prezzo base del proprietario con il nuovo prezzo finale, ignorando i circa 15 euro che prima venivano aggiunti al conto dell’ospite.
Il confronto economicamente più corretto deve partire dal costo complessivo precedentemente sostenuto dal viaggiatore, che nell’esempio semplificato era già vicino a 115 euro.
Esiste comunque un secondo effetto, particolarmente rilevante per gli host privati italiani.
La cedolare secca viene calcolata sul canone o corrispettivo lordo. Se il proprietario aumenta il prezzo per recuperare la commissione Airbnb, aumenta anche la base sulla quale viene applicata l’imposta.
La commissione incorporata nella tariffa viene, in sostanza, tassata insieme al canone.
Per questo motivo l’host che voglia conservare non soltanto il precedente payout della piattaforma, ma anche lo stesso risultato dopo le imposte, potrebbe dover aumentare il prezzo oltre i 115 euro dell’esempio Airbnb.
Non esiste però una percentuale valida per tutti.
Il calcolo dipende almeno da:
- commissione effettivamente indicata nell’account;
- trattamento dell’IVA riportato nella fattura Airbnb;
- applicazione della cedolare secca al 21% o al 26%;
- eventuale tassazione ordinaria;
- costi di gestione sostenuti;
- possibilità concreta di trasferire il maggiore costo sul mercato.
Airbnb specifica che la commissione mostrata è comprensiva dell’IVA quando applicabile. Prima di aggiungere automaticamente un ulteriore 22% al 15,5%, ogni host dovrebbe quindi controllare la fattura e la percentuale effettivamente trattenuta.
Le simulazioni pubblicate sulla stampa mostrano comunque il problema di fondo: mantenendo invariato il prezzo, il proprietario vede ridursi sensibilmente il proprio incasso; aumentandolo, rischia di perdere competitività.
Il Fisco tassa il lordo, non il margine dell’host
Dal periodo d’imposta 2024, la cedolare secca sulle locazioni brevi è applicata con aliquota del 26%.
L’aliquota è ridotta al 21% per i redditi relativi a una sola unità immobiliare scelta dal contribuente in dichiarazione. Se il proprietario destina più immobili alle locazioni brevi, sugli altri si applica il 26%.
La ritenuta operata dalle piattaforme e dagli intermediari resta pari al 21% del corrispettivo lordo ed è effettuata a titolo d’acconto.
Per il proprietario persona fisica che applica la cedolare secca, le commissioni della piattaforma, le pulizie, la lavanderia, le utenze e il compenso del property manager non riducono automaticamente il reddito imponibile come accadrebbe in una normale contabilità d’impresa.
È questa la principale distorsione economica del sistema.
Il proprietario paga l’imposta sul canone lordo, mentre il suo rendimento reale si forma soltanto dopo avere sottratto tutti i costi necessari per produrlo.
Una locazione breve non dovrebbe quindi essere valutata confrontando “100 euro a notte” con “700 euro al mese”.
Il confronto corretto è tra due risultati netti annuali:
canoni effettivamente incassati meno periodi vuoti, commissioni, imposte, gestione, pulizie, lavanderia, utenze, manutenzione, assicurazioni e costo del lavoro del proprietario.
Soltanto dopo questo calcolo si può stabilire quale forma contrattuale sia realmente più conveniente.
Prima le regole, poi i costi
Negli ultimi anni la locazione breve è diventata progressivamente più strutturata.
Il Codice identificativo nazionale è obbligatorio per le unità immobiliari concesse in locazione breve o per finalità turistiche. Deve essere esposto all’esterno dello stabile e indicato negli annunci.
Anche le locazioni gestite in forma non imprenditoriale devono essere dotate, nei casi previsti, di estintori portatili e dispositivi funzionanti per la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio. Restano inoltre applicabili gli obblighi regionali, provinciali e comunali.
Si tratta di misure che rispondono a esigenze comprensibili di sicurezza, trasparenza e controllo.
Ma ogni singolo adempimento comporta un costo economico o organizzativo.
Preso isolatamente può sembrare marginale. Sommato agli altri, cambia il conto economico dell’immobile.
La decisione di Airbnb non crea quindi da sola il problema. Aggiunge un’ulteriore trattenuta a un’attività sulla quale insistono ormai molti soggetti diversi.
Il property manager può diventare la voce decisiva
Il costo più sottovalutato rimane spesso quello della gestione.
Un proprietario che affida a terzi la preparazione dell’annuncio, la determinazione dei prezzi, le comunicazioni, i check-in, le pulizie, l’assistenza e la gestione delle emergenze cede inevitabilmente una quota rilevante dei ricavi.
Se decide di occuparsene direttamente, quella quota non scompare davvero: viene sostituita dal proprio tempo, dalla reperibilità e dalla necessità di intervenire rapidamente in caso di problemi.
La locazione breve è infatti una piccola attività ricettiva, anche quando fiscalmente non viene esercitata in forma imprenditoriale.
Richiede promozione, gestione commerciale, organizzazione operativa e assistenza al cliente.
La redditività apparente nasce spesso dal fatto che il proprietario non attribuisce alcun valore economico al proprio lavoro.
Gli affitti brevi continueranno a funzionare, ma non ovunque
Non siamo davanti alla fine delle locazioni brevi.
Nelle città d’arte, nelle località balneari o montane, nei grandi centri congressuali e nei territori caratterizzati da una domanda turistica stabile, il modello continuerà probabilmente a produrre rendimenti interessanti.
In questi mercati possono esistere tariffe medie sufficientemente elevate, una buona occupazione e una domanda internazionale capace di assorbire una parte degli aumenti.
Il problema riguarda soprattutto le località nelle quali il turismo è occasionale, debole o concentrato in poche settimane dell’anno.
In questi territori è stato spesso dato per scontato che qualsiasi appartamento potesse diventare una casa vacanze redditizia semplicemente pubblicandolo su Airbnb.
Ma una piattaforma può rendere visibile un immobile. Non può creare una domanda turistica strutturale dove questa non esiste.
Quando dal fatturato lordo vengono sottratti tutti i costi, il vantaggio rispetto a una locazione residenziale può ridursi drasticamente o scomparire.
Il passaggio alla commissione unica renderà questa selezione ancora più evidente.
Il vero mercato locale è spesso quello dei mesi, non delle notti
Fuori dalle destinazioni propriamente turistiche, la domanda abitativa non è composta soltanto da residenti che cercano un contratto di quattro anni.
Esiste una fascia crescente di persone che ha bisogno di una casa per un periodo limitato ma non brevissimo:
- lavoratori trasferiti o impegnati in un progetto;
- insegnanti e personale sanitario;
- studenti, ricercatori e tirocinanti;
- lavoratori stagionali;
- persone in formazione o alla ricerca di un’occupazione;
- famiglie che stanno ristrutturando la propria abitazione;
- persone che si separano o attraversano una fase temporanea;
- professionisti che devono soggiornare in una città per alcuni mesi.
Queste persone non cercano un soggiorno turistico di due o tre notti.
Ma non vogliono necessariamente neppure sottoscrivere un contratto ordinario di lunga durata.
Cercano una casa arredata, pronta, con costi comprensibili e disponibile per tre, sei, dodici o diciotto mesi.
Per molti proprietari questo segmento può significare ricavi lordi inferiori rispetto alle migliori settimane turistiche, ma anche minori commissioni, meno periodi vuoti, meno pulizie, meno usura, meno assistenza e una maggiore prevedibilità degli incassi.
Lo strumento esiste già: il contratto transitorio
La legge italiana prevede da tempo il contratto di locazione abitativa di natura transitoria.
Può avere una durata massima di diciotto mesi ed è destinato a soddisfare particolari esigenze temporanee del proprietario o del conduttore, con specifico riferimento, tra gli altri casi, alla mobilità lavorativa, allo studio, all’apprendistato, alla formazione professionale e alla ricerca di soluzioni occupazionali.
Non si tratta però di un contratto liberamente utilizzabile soltanto perché il proprietario vuole riottenere rapidamente l’immobile.
L’esigenza di transitorietà deve essere reale, espressamente indicata nel contratto e, per le locazioni superiori a trenta giorni, normalmente provata mediante documentazione allegata.
Nei Comuni con più di 10 mila abitanti, il canone deve generalmente rientrare nelle fasce previste dall’accordo territoriale applicabile. Il contratto deve inoltre essere redatto utilizzando il modello ministeriale.
Se queste condizioni non vengono rispettate, il rapporto può essere ricondotto alla durata ordinaria prevista per le locazioni abitative.
La flessibilità, quindi, esiste. Ma non significa assenza di regole.
Per gli studenti, contratti da sei mesi a tre anni
Nei Comuni sede di università, corsi universitari, istituti superiori e nei Comuni limitrofi possono essere stipulati specifici contratti per studenti fuori sede.
La durata può andare da sei mesi a tre anni e il contratto è rinnovabile alla prima scadenza, salvo disdetta dello studente.
Può essere sottoscritto dal singolo studente, da gruppi di studenti o dalle aziende per il diritto allo studio. Anche in questo caso il canone deve rispettare gli accordi locali e deve essere utilizzato il modello ministeriale previsto.
Per una parte degli immobili oggi offerti senza successo come case vacanze, il mercato degli studenti può rappresentare una destinazione più coerente con la domanda reale.
Le agevolazioni fiscali esistono, ma non sono automatiche
I contratti a canone concordato possono beneficiare, quando ricorrono tutte le condizioni previste, della cedolare secca agevolata al 10%.
Gli immobili concessi in locazione a canone concordato beneficiano inoltre della riduzione dell’IMU al 75% dell’importo calcolato applicando l’aliquota comunale: in termini sostanziali, una riduzione del 25%.
Non significa che qualsiasi contratto di alcuni mesi abbia automaticamente diritto a imposte inferiori.
Occorre verificare:
- l’accordo territoriale applicabile;
- il tipo di contratto;
- il rispetto dei valori minimi e massimi del canone;
- la documentazione della transitorietà;
- il modello utilizzato;
- l’eventuale attestazione di conformità richiesta.
Ma significa che il proprietario può disporre di uno strumento potenzialmente più efficiente, meno dipendente dalle piattaforme e molto meno impegnativo dal punto di vista operativo.
Attenzione alla parola “stagionale”
Non basta chiamare un contratto “stagionale” per sottrarlo alla disciplina delle locazioni turistiche o trasformarlo in una locazione transitoria.
Conta la finalità concreta del soggiorno.
Se l’immobile viene concesso per vacanza o turismo, resta una locazione per finalità turistica, anche quando la durata supera trenta giorni. Il Ministero del Turismo include infatti nell’obbligo del CIN sia le locazioni brevi sia le locazioni per finalità turistiche.
Se invece l’immobile viene utilizzato temporaneamente come abitazione per ragioni di lavoro, studio, formazione o per un’altra esigenza ammessa dall’accordo territoriale, può essere utilizzato il contratto transitorio.
La differenza non è nel numero di mesi scritto sul contratto, ma nella causa concreta del rapporto.
Airbnb non ha provocato il problema: lo rende visibile
Dal 13 ottobre molti proprietari scopriranno che la tariffa pubblicata sulla piattaforma non rappresenta il loro reddito.
È soltanto il punto di partenza dal quale devono essere sottratti Airbnb, il Fisco, il gestore, i fornitori, i periodi vuoti e il costo del proprio lavoro.
Alcuni host aumenteranno i prezzi.
Altri assorbiranno una parte della nuova commissione.
Altri ancora scopriranno che il mercato locale non consente né di aumentare le tariffe né di mantenere margini sufficienti.
Non è possibile sapere oggi se il passaggio alla commissione unica determinerà un aumento generalizzato dei prezzi del comparto ricettivo. Saranno necessari dati successivi al cambiamento su tariffe, occupazione e comportamento dei viaggiatori.
La conseguenza più interessante potrebbe però essere un’altra: il ritorno di una parte degli immobili verso locazioni di durata intermedia.
Fuori dalle vere destinazioni turistiche, il bisogno reale non è necessariamente quello di avere più case disponibili per due notti.
È quello di avere abitazioni arredate e accessibili per alcuni mesi, destinate a chi lavora, studia, si trasferisce o attraversa una fase temporanea.
Per i proprietari può significare un fatturato teorico più basso, ma anche meno costi, meno rotazione, meno lavoro, meno dipendenza dalle recensioni e un rendimento netto più prevedibile.
La stagione dell’affitto breve facile sta probabilmente terminando.
Non perché sia venuta meno la domanda turistica, ma perché troppe mani stanno cercando di prelevare valore dalla stessa prenotazione.
E quando la crescita dei costi supera quella dei ricavi, non serve necessariamente un’altra piattaforma o una tariffa ancora più dinamica.
Serve scegliere il contratto più adatto alla domanda reale del territorio.
